Il Condominio

Lo studio legale Berretta presta la propria assistenza professionale nell’ambito
di tematiche condominiali, di tutti quei contrasti che possono sorgere all’interno di un condominio (ripartizione delle spese condominiali, uso del lastricato solare, innovazioni gravose e voluttuarie, installazioni dell’impianti di riscaldamento, dell’ascensore, revisione tabelle millesimali, ecc.)
Qui di seguito segnaliamo alcune sommarie informazioni di carattere giuridico su tale argomento.

Sommario: 1. Ente di gestione e costituzione - 2. Il condominio minimo, parziale e il super condominio - 3. L’assemblea: convocazione, validità, impugnazione.- 4. Le spese urgenti  - 5.  I diritti e i divieti sulle parti comuni - 6. Il regolamento condominiale - 7. Spese condominiali

1.  Ente di gestione e costituzione

Il condominio è ente di gestione sprovvisto di personalità giuridica, distinta da quella dei singoli partecipanti, che agisce, di norma, nell’ambito delle cose comuni a mezzo della persona dell’amministratore.
Una volta costituito il condominio, l’originario costruttore non può disporre come proprietario unico dei beni comuni, né concedere o creare su di essi diritti reali limitati come le servitù.
Con l’avvenuta costituzione del condominio si trasferiscono, quindi, ai singoli acquirenti dei piani o porzioni di piano anche le corrispondenti quote delle parti comuni, di cui non è più consentita la disponibilità separata a causa dei concorrenti diritti degli altri condomini, a meno che non emerga dal titolo, in modo chiara ed inequivocabile, la volontà delle parti di riservare al costruttore originario o a uno o più dei condomini la proprietà esclusiva di beni che, per loro struttura e ubicazione, dovrebbero considerarsi comuni.
Inoltre, la costituzione in condominio non è esclusa dalla mancanza di rifiniture e dal non ancora avvenuto rilascio della licenza di abitabilità per i singoli appartamenti, essendo sufficiente per l’applicazione della disciplina condominiale l’esistenza di un fabbricato comune.
Solo dopo la costituzione del condominio e dal quel momento, sussiste la legittimazione attiva del condominio e per esso del suo amministratore.

2. Il condominio minimo, parziale e il super condominio

La riduzione e due unità del numero dei partecipanti al condominio  non comporta il venir meno del condominio medesimo, ma determina solo l’inapplicabilità della disciplina eretta dall’art. 1136 c.c., in tema di costituzione dell’assemblea e di validità delle relative delibere e l’applicazione, invece, della regolamentazione prevista per l’amministrazione della comunione in generale dagli artt. 1105, 1106 e 1108 c.c. In questa ipotesi le spese necessarie per la conservazione devono essere oggetto di regolare delibera, adottata previa rituale convocazione  dell’assemblea dei condomini.
Il rimborso delle spese per la conservazione delle parti comuni anticipate da un condominio è riconosciuto soltanto per le spese urgenti, e cioè quelle che devono essere eseguite senza ritardo e la cui erogazione non può essere deferita senza danno.
Il condomino parziale, si configura quando, servendo un bene, per obiettive caratteristiche strutturali e funzionali, in modo esclusivo  al godimento di una parte sola dell’edificio in condominio viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarietà necessaria di tutti i condomini su quel bene
In tale ambito può e deve  esplicarsi il diritto di utilizzazione riconosciuto dalla legge al singolo condomino, fermo restando che la misura dell’uso deve essere commisurata alla quota di partecipazione alla proprietà comune..
Dalla situazione di “condominioparziale” derivano, quindi, implicazioni inerenti l’assemblea, la gestione e l’imputazione delle spese.
In particolare non sussiste il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragione per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto.
Il supercondominio, si verifica nel caso in cui i singoli edifici costituiti in altrettanti condomini vengono a formare un supercondominio quando talune cose, impianti e servizi comuni contestualmente sono legati, dalla relazione di accessorio a principale, con più edifici.
Il che solitamente avviene per il viale di ingresso, l’impianto di riscaldamento o per l’acqua calda, il parcheggio e, per l’appunto, il locale per la portineria o per l’alloggio del portiere.

3. L’assemblea: convocazione, validità, impugnazione.
a. convocazione
L’art. 1136 c.c. non prescrive particolari forme di comunicazione ai condomini dell’avviso di convocazione, che può essere provata con qualsiasi forma idonea al raggiungimento dello scopo e anche a mezzo di presunzioni.
La convocazione può essere effettuata a mezzo di telefono o con raccomandata a mano.
La prova della convocazione di tutti i condomini a partecipare all’assemblea spetta al condominio e, quindi, all’amministratore.
La convocazione deve essere comunicata almeno cinque giorni liberi prima dell’assemblea e dunque entro tale termine il condominio deve aver ricevuto l’avviso.
La mancata comunicazione anche a un solo condomino comporta non la nullità della delibera assembleare ma l’annullabilità, in questa  caso la delibera dovrà essere  impugnata entro il termine di trenta giorni (dalla comunicazione per i condomini assenti o dalla approvazione per quelli dissenzienti), in caso contrario la stessa diverrà valida ed efficace nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
All’assemblea deve essere convocato il vero proprietario della porzione immobiliare e non anche colui che si sia comportato, nei rapporti con i terzi, come condomino senza esserlo, difettando in questo caso le condizioni per l’operatività del principio dell’apparenza del diritto.
b. validità
Debbono qualificarsi nulle le delibere dell’assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito, le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell’assemblea, le delibere che incidono su diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all’oggetto.
Debbono, invece, qualificarsi annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell’assemblea, quelle adottante con maggioranza inferiore  a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell’assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualifiche maggioranze in relazione all’oggetto.
c. impugnazione
L’art. 1137 c.c., stabilisce che le deliberazioni prese dall’assemblea sono obbligatorie per tutti i condomini.
Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria, ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa.
In questo senso si è ritenuto che l’istanza per la sospensione deve proporsi o con lo stesso atto col quale viene proposta l’impugnativa della delibera o successivamente nel caso del giudizio di merito.
L’art.1137 c.c., che riconosce al singolo condomino il diritto di impugnare le deliberazioni dell’assemblea solo se dissenziente o assente, si riferisce alle azioni di annullamento e non a quelle di nullità, che, ai sensi dell’ art. 1421 c.c., possono essere proposte da chiunque vi abbia interesse e anche dal condomino, quindi, che abbia partecipato, con il suo voto favorevole, alla formazione della delibera impugnata.

4. Le spese urgenti
Va ritenuta urgente la spesa che non può essere differita, senza danno o pericolo per la cosa comune, fino a quando l’amministratore o l’assemblea dei condomini possano utilmente provvedere.
Tale principio si applica anche ai condomini minimi.
Per avere diritto al rimborso della spesa affrontata per conservare la cosa comune, il condominio deve dimostrare l’urgenza, ai sensi dell’art. 1134 c.c., ossia la necessità di eseguirla senza ritardo, e quindi senza poter avvertire tempestivamente l’amministratore o gli altri condomini.
Il divieto imposto dall’art. 1134 c.c., al singolo condomino di eseguire senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea spese per la conservazione delle cose comuni, è ispirato al criterio di impedire dannose interferenze nell’amministrazione condominiale e cessa quando si tratti di spese urgenti.
Tali devono essere, quelle che utilizzando il criterio del bonus pater familias, appaiono indifferibili allo scopo di evitare un possibile, anche se non certo, nocumento della cosa comune.
Ove abbia effettuato tali spese, il condominio può promuovere azione per il rimborso
(detratta la sua quota) nei confronti del condominio rappresentato dal suo amministratore, essendo questi passivamente legittimato nei confronti di qualunque azione concernente le parti comuni dell’edificio.

5. I diritti e i divieti sulle parti comuni
Il diritto di proprietà sulle parti comuni presenta caratteristiche differenti rispetto al diritto che il singolo condomino ha sull’appartamento di sua esclusiva proprietà. Innanzitutto, esso è proporzionale al valore del piano o porzione di piano di proprietà esclusiva, a meno che il titolo di acquisto di quest’ultima non disponga diversamente.
L’uso, inoltre, non deve arrecare danno alle singole proprietà esclusive.
Il diritto che ciascun condomino ha sulle parti comuni non può essere ceduto o locato ad altri separatamente dal diritto di proprietà sull’appartamento.
La divisione delle parti comuni è possibile solo se non si rende più scomodo il loro uso da parte dei condomini.
Ciascun condomino non può sottrarsi al pagamento delle spese di conservazione delle parti comuni, neppure rinunciando ai propri diritti sulle stesse parti comuni.

6. Il  regolamento condominiale
Il regolamento di condominio è l’atto che contiene le norme che disciplinano l’uso delle cose comuni, la loro amministrazione, la ripartizione delle relative spese, la tutela del decoro architettonico. Si configura come la legge interna della singola organizzazione condominiale.
 Vi sono due tipi di regolamento condominiale: quello approvato dall’assemblea e quello predisposto dal costruttore dell’edificio.

7. Le spese condominiali
Tutti i condomini devono contribuire al pagamento delle spese relative sia alla manutenzione ordinaria sia a quella straordinaria delle parti e dei servizi comuni (per esempio l’ascensore).
Le spese in questione vengono approvate dai condomini riuniti in assemblea.
Occorre fare una distinzione tra spese ordinarie, spese straordinarie di notevole entità, e innovazione.
Il nostro codice,infatti, a seconda del tipo di spesa, dispone, per la loro approvazione, la presenza in assemblea di un certo numero di condomini, c.d. “quorum costitutivo”, nonché il raggiungimento di un certo numero di voti  favorevoli, c.d. “quorum deliberativo”.
L’art.1123 c.c. individua tre criteri di ripartizione delle spese relative alla conservazione e al godimento delle cose comuni, alla prestazione dei servizi nell’interesse collettivo, nonché alle innovazioni deliberate dalla maggioranza:

1. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascun condomino, se  si tratta di cose e servizi destinati a uso indifferenziato da parte dei condomini stessi;
2. in proporzione all’uso che ciascun condomino può farne, ove si tratti di cose e servizi destinati a un utilizzo differenziato;
3.  in ragione dell’utilità che ciascun gruppo di condomini ne trae, se si tratta di cose o servizi funzionalmente destinati a servire solo una parte dell’edificio.

Tali criteri, c.d.“legali”, possono essere derogati soltanto in presenza di un regolamento di condominio predisposto dal costruttore-venditore o approvato dai condomini all’unanimità.

Oltre ai criteri generali di riparto delle spese condominiali, il nostro codice prevede per determinate parti comuni specifici criteri di riparto delle spese.

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Dizionario dei termini giuridici, Angelo Favata , CELT Casa editrice la Tribuna
Le Xikon, I nuovi strumenti di studio, diritto privato civile, Ed. Simone.