La Locazione

Lo studio legale Berretta presta la propria assistenza professionale per quanto concerne le problematiche inerenti ai contratti di locazione, da quello ad uso abitativo, per uso ufficio, industriale e commerciale.
Qui di seguito segnaliamo alcune sommarie informazioni di carattere giuridico su tale argomento.

Sommario: 1. La locazione. - 2. Gli obblighi del proprietario - 3. Gli obblighi del conduttore - 4. La risoluzione del contratto - 5. Locazione di immobili urbani - 6. Le locazioni commerciali

1. La locazione
Quando si cerca casa, si intende parale di “affitto”. In realtà, tale termine è errato. Infatti, quando si conclude un contratto avente ad oggetto il godimento temporaneo di un bene, che rimane di proprietà altrui, occorre distinguere a seconda che oggetto di tale contratto sia un bene produttivo o meno: nel primo caso si tratta di affitto; nel secondo di locazione.
Quindi la locazione è appunto il godimento di un bene non produttivo.
La disciplina di carattere generale è contenuta nel codice agli artt. 1571 a 1614 c.c., e si applica anche alle locazioni di immobili a uso abitativo o commerciale. Una disciplina particolare delle locazioni di immobili urbani è contenuta nella legge speciale del 27 luglio 1978, n. 392, e nella legge 431 del 1998 che si occupa delle locazioni di immobili a uso abitativo.
La nozione complessiva di contratto di locazione è data dall’art. 1571 c.c., in virtù del quale “la locazione è il contratto con il quale una partesi obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo”.
Quindi in una locazione un soggetto, detto “locatore”, si obbliga a garantire il pieno godimento di un bene a un altro soggetto, detto “locatario” o (soprattutto nel caso delle locazioni di immobili) “conduttore”, e quest’ultimo paga un corrispettivo periodico, detto “canone”.
In quanto contratto consensuale, esso si perfeziona con il consenso delle parti, mentre la consegna del bene rappresenta solo uno degli obblighi del proprietario del bene.
La conclusione di un contratto di locazione non richiede alcuna forma particolare (può cioè avvenire anche oralmente o per fatti concludentI), tranne nel caso in cui le parti abbiano pattuito una durata superiore a 9 anni, nel qual cosa è necessaria la forma scritta per la stessa validità del contratto (il contratto è nullo se concluso in altra forma, art. 1350, n.8 c.c.).
In ogni caso, salvo che la legge disponga diversamente, la durata massima di una locazione è di 30 anni. Se le parti stabiliscono una durata superiore, il contratto si considera concluso per la durata di 30 anni.

2. Gli obblighi del proprietario
Gli obblighi del proprietario del bene, cioè del locatore, sono previsti dall’art. 1575 c.c. e sono:
- consegnare la cosa in buono stato di manutenzione: la cosa deve essere priva di vizi o difetti che ne impediscano o diminuiscano l’idoneità al godimento da parte del locatore;
- mantenere la cosa in stato da servire all’uso convenuto, con l’obbligo di provvedere alle necessarie riparazioni;
- garantire la locatario il pacifico godimento della cosa, in particolare nell’ipotesi che un terzo pretenda di avere diritti sulla cosa.
a) Riparazioni
Il locatore deve eseguire le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, che sono a carico del locatario.
b) Vizi
Il locatore è tenuto alla garanzia per i vizi della cosa che ne diminuiscano in modo apprezzabile l’idoneità all’uso convenuto.
c) Innovazioni
Il locatore non può compiere sulla cosa innovazioni che ne diminuiscano il godimento da parte del conduttore.
d) Molestie da terzi
Il locatore è tenuto altresì a garantire il conduttore contro eventuali molestie che diminuiscano l’uso o il godimento della cosa, arrecate da parte di terzi che pretendono di avere diritti sulla cosa.
Il locatore non è al contrario tenuto a garantire il conduttore contro molestie di terzi che non pretendano di avere diritti sulla cosa, fermo restando il diritto del conduttore di agire direttamente nei confronti del molestatore.


3. Gli obblighi del conduttore
Gli obblighi principali del conduttore nel corso della locazione sono disciplinati e previsti dall’art. 1587 c.c. e consistono:
- nell’obbligo di prendere in consegna la cosa;
- nell’osservare la diligenza del buon padre di famiglia nel servirsene per l’uso determinato nel contratto o per l’uso che può altrimenti presumersi dalle circostanze;
- nel versare il corrispettivo nei termini convenuti.
a) Perdita e deterioramento
Il conduttore risponde della perdita e del deterioramento della cosa che avvengono nel corso della locazione, anche se derivanti da incendio, qualora non provi che siano accaduti per causa a lui non imputabile. Inoltre è responsabile della perdita e del deterioramento cagionati da persone che egli ha ammesso, anche temporaneamente, all’uso o al godimento della cosa.
b) Riconsegna
Alla fine della locazione il conduttore deve restituire la cosa al locatore nel medesimo stato in cui l’ha ricevuta, in conformità della descrizione fatta dalle parti, salvo il deterioramento e il consumo risultante dall’uso della cosa in conformità del contratto
c) Risarcimenti e migliorie
Il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla consegna , salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.
Il conduttore non ha, di regola, diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa . Tuttavia , se vi è il consenso esplicito del locatore all’esecuzione dei miglioramenti, questo deve corrispondere al conduttore un’indennità pari alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del miglioramento all’epoca della restituzione dell’immobile. Anche quando in conduttore non ha diritto alla predetta indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti dell’immobile verificatisi senza sua colpa grave

4. La Risoluzione del contratto
Il contratto di locazione si risolve alla data indicata dalle parti, salvo che non si rinnovi tacitamente se, scaduto il termine, il conduttore rimane, senza opposizione del locatore, nella detenzione della cosa locata, sempre che risulti la volontà di proseguire il contratto.
Se dalle parti non è fissato, si applica il già visto art. 1574 c.c., ma è comunque necessario comunicare la disdetta, in mancanza della quale il contratto è rinnovato art. 1597 c.c.
La locazione non cessa se l’unità immobiliare oggetto del contratto è alienata, anche a titolo gratuito, purché il contratto di locazione abbia data certa.
L’onere di rendere certa la data è posto a carico del locatore, il quale in caso contrario dovrò risarcire il danno del conduttore. Se il nuovo acquirente della cosa mobile concessa in locazione ha conseguito il possesso del benen in buona fede, il contratto di locazione si risolve , mentre il contratto di locazione di beni immobili non trascritto è opponibile al nuovo acquirente solo nei limiti di nove anni dall’inizio della locazione.
Al momento della conclusione del contratto di locazione le parti possono stabilire che, in caso di alienazione del bene locato:
- il contratto di locazione si risolva;
- il conduttore abbia diritto di recedere dal contratto; in questo caso il conduttore dovrà restituire l’immobile al soggetto con il quale ha sottoscritto il contratto di locazione e non al nuovo proprietario;
- il conduttore abbia il diritto di prelazione per l’acquisto dell’immobile.

5. La locazione di immobili urbani
La disciplina delle locazioni degli immobili urbani non è contenuta nel codice civile ma in leggi speciali ed è stata modificata completamente. In particolare la legge 431 del 1998 è intervenuta sulle locazioni di immobili urbani a uso abitativo regolate dalla legge 392 del 1978.
Innanzitutto la citata legge concede alle parti contraenti tre possibilità di canone:
- libero;
- assistito;
- completamente.
In tutti e tre casi, il contratto deve avere forma scritta: se tale requisito non è rispettato il contratto di locazione è nullo. Il locatore può evitare il rinnovo del contratto alla prima scadenza (sempre inviando almeno sei mesi prima una comunicazione) solo se ricorrono le condizioni stabilite dall’art. 3 della citata legge, in mancanza delle quali il contratto si rinnova automaticamente.
Contratto a canone libero
La durata di tale contratto deve essere di 4 anni, rinnovabili per ulteriori 4 anni, salvo che il locatore intenda adibire l’immobili o effettuate sullo stesso opere di cui all’art. 3 della legge 431/1998.
Alla scadenza del secondo quadriennio il contratto si rinnova alle medesime condizioni, salvo che ciascuna parte comunichi (con lettera raccomandata da inviare almeno 6 mesi prima della scadenza) la propria intenzione di rinnovare il contratto a nuove condizioni o rinunciare al contratto stesso.
L’altra parte deve rispondere con lettera raccomandata entro 60 giorni dal ricevimento della predetta comunicazione. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intende scaduto alla data di cessazione del contratto di locazione.
Le parti possono definire autonomamente l’entità del canone e gli altri aspetti contrattuali.
La nuova normativa recepisce la sentenza della Corte Costituzionale che aveva dichiarato illegittimo l’intervento obbligatorio delle organizzazioni degli inquilini e dei proprietari durante la stipula dei contratti. Resta in ogni caso la facoltà delle parti di farsi assistere dalle rispettive organizzazioni sindacali.
Contratto “assistito”
Si tratta di un contratto stipulato sulla base di quanto stabilito in appositi contratti tipo predisposti congiuntamente dalle organizzazioni dei proprietari e dei conduttori, i quali determinano anche l’ammontare del canone di locazione.
Contratto completamente libero
Tale possibilità è data solo ai proprietari di abitazioni di lusso o vincolate, di box e di abitazioni di villeggiatura. E’ previsto solo la durata massima (30 anni), mentre quella libera è libera.
La disdetta è automatica, senza bisogno di una comunicazione da parte del proprietario o dell’inquilino.

6. Le locazioni commerciali
Nelle locazioni di immobili non abiliti a uso abitativo il canone di locazione iniziale è libero, ma deve comunque restare fisso per i primi 3 anni del rapporto potendo essere successivamente aggiornato nei limiti del 75% della variazione del costo della vita (i c.d. “indici ISTAT” ). In realtà aumenti del canone di locazione possono essere previsti fin dal momento della conclusione del contratto:
-se collegati al variare di parametri predeterminati e obiettivi;
-se scaglionati rispetto al canone globale indicato inizialmente oppure con accordi successivi.
La durata è fissata dalla stessa legge, sempre la legge 392/ 1978, in almeno sei anni per gli immobili in cui si svolge attività industriale, commerciale, artigianale, di interesse turistico o attività di lavoro autonomo, e in nove anni se si svolge attività alberghiera. E’ possibile il recesso del conduttore per gravi motivi che devono essere espressamente indicati nella comunicazione (disdetta) da inviare con sei mesi di anticipo.

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Sommario: 1. La locazione. - 2. Gli obblighi del proprietario - 3. Gli obblighi del conduttore - 4. La risoluzione del contratto - 5. Locazione di immobili urbani - 6. Le locazioni commerciali

Dizionario dei termini giuridici, Angelo Favata , CELT Casa editrice la Tribuna
Le Xikon, I nuovi strumenti di studio, diritto privato civile, Ed. Simone.